¿Cómo tributaría el mayor valor en la enajenación de un bien raíz que es producto de la fusión de tres?

La situación planteada es la siguiente: Un contribuyente indica que ha procedido a fusionar tres bienes raíces en uno solo que posteriormente será enajenado. La duda que surge es el tratamiento tributario del mayor valor y el impuesto que gravaría la ganancia de capital, ya que de los tres bienes raíces originales alguno de ellos fue adquirido antes del 1 de enero de 2004.

El Servicio de Impuestos Internos (SII) a través del Oficio N° 1337 del 15 de julio de 2020 señaló que de acuerdo con el inciso final del numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, por personas naturales que no determinen el Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas, siempre que hayan sido adquiridos antes del 1° de enero de 2004, cualquiera sea la fecha de su enajenación, se sujetará a las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014. Por su parte, el artículo vigésimo tercero transitorio de la Ley N° 21.210 estableció que, para aplicar la regla del numeral XVI señalado, se entenderá que las operaciones fueron realizadas por contribuyentes que determinaban el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas si, al momento de su enajenación, los bienes formaban parte del giro, actividades o negociaciones de su empresa individual.

Cabe recordar que, en la LIR vigente al 31 de diciembre de 2014, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces podía constituir, bajo ciertas circunstancias, un ingreso no renta, sin topes, a diferencia de lo que ocurre con la LIR vigente a partir de 2017, en que, si se cumplen ciertos requisitos, constituye un ingreso no renta, pero con tope de 8.000 UF.

Por otra parte, atendido que la fusión de los bienes raíces en uno solo no constituye enajenación, porque los bienes raíces siempre han formado parte del patrimonio del mismo propietario, cabe determinar si la enajenación del bien raíz resultante de la fusión, como un todo, obliga a distinguir la conformación del mayor valor y su tratamiento tributario, según la época en que los bienes raíces fueron individualmente adquiridos antes de la fusión.

De esta forma, según el SII cabe tener presente que la norma transitoria trata del mayor valor obtenido en la enajenación “de bienes raíces” situados en Chile, “o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad”. Si bien la consideración a los derechos o cuotas respecto de un bien raíz se aplica, en principio, a los bienes raíces poseídos en comunidad, nada impide aplicar ese mismo criterio (considerar el derecho o cuota de dominio) cuando el bien raíz, como en el presente caso, es el resultado de un proceso de fusión de bienes raíces individualmente adquiridos en distinta época, por el mismo titular.

A partir de lo anterior, es posible distinguir intelectualmente, del mayor valor obtenido en la enajenación del inmueble fusionado, la parte o cuota que corresponda a cada bien raíz individualmente adquirido, según su fecha de adquisición para determinar su respectivo tratamiento tributario.

Por otra parte, para tener parámetros de valoración comparables y determinar la proporción que cada uno de los bienes raíces representa en el mayor valor total, se deberá considerar el avalúo fiscal de cada uno de los bienes raíces según su avalúo vigente en el semestre anterior al semestre de la fusión.

De este modo, y siempre que el enajenante cumpla los requisitos para calificar la parte o cuota del mayor valor que corresponda como un ingreso no renta, determinada la proporción correspondiente a los bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004, aplicada al mayor valor determinado en la enajenación que realice, será un ingreso no renta sin tope de las 8.000 UF, mientras que la proporción restante, un ingreso no renta afecto al tope referido, concluyó el Oficio.

Fuente:

Departamento de Estudios Transtecnia

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